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肖永榮律師 肖永榮律師 畢業于燕山大學法律系,現就職于河北高俊霞律師事務所,常年專注于餐飲加盟法律事務研究與實踐。肖永榮律師擁有專業的餐飲加盟法律知識和豐富的工作經驗,其中在秦皇島本地與多家餐飲加盟公司有過案件處理的經驗,包... 詳細>>

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合同違約賠償

開發商根本違約,購房者可解除合同

開發商根本違約,購房者可解除合同

合同解除是指合同有效成立以后,當具備合同解除條件時,因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系即當事人之間的權利義務關系歸于消滅的法律行為。

那么根本性違約是否可以作為解除合同的條件呢?答案是肯定的。根據我國《合同法》第九十四條第(四)項的規定,當事人一方違約行為致使不能實現合同目的,合同可以解除。所以如果經環保部門檢測,王先生房屋內的噪音的確超標的話,王先生要求解除買賣契約是可以得到法院支持的,開發商除了退還房款之外還要補償利息損失。如果王先生還要求開發商賠償精神損失或其他費用,則需另案處理。

【律師提醒】購房前要仔細考察周邊環境

田律師提醒購房者在購房前一定要考慮噪聲這方面的因素,購房時要查看自己所購房源所處的位置,考察周邊是否存在噪音源,盡量在不同的時間去觀察所要購買房屋的噪聲環境,了解其是否臨近繁忙馬路或泵房、冷卻塔等附屬設備,也可以請相關機構幫助做噪聲檢測,預測未來的噪聲影響。如果是期房的話,也應仔細查看小區規劃,以避免將來遭受噪音危害。如果發現周邊有噪音源的話,買房時最好和開發商簽訂補充協議,規定一旦因為建筑的附屬設備造成了噪聲擾民,要有相關的法律制約。

近年來,因房屋噪音引發的矛盾日益增多。炎熱的夏季本身就讓人煩躁,如果再加上嚴重的噪音,更是讓人無法安心工作和生活。碰到因樓盤本身的原因而引起的噪音問題,購房者可以向開發商討說法嗎?本期服務網,我們將分析一起因一樓水泵噪音而引發的購房糾紛,并邀請資深經紀人介紹如何避免房屋噪音問題,希望能夠為購房人提供參考。

[案情回放]臥室下埋了顆“噪音炸彈”

2004年5月,市民王先生購買了南京城東某樓盤6幢102室的一套商品房,并于同年10月喬遷新居。

誰料,王先生入住不久,就發現小區的總供水泵就在自家臥室下,水泵一開,就發出“嗡嗡”的聲音。從那時起,他們每天都飽受噪音侵擾。特別是夜間聲音更大,常常攪得家人無法入睡。隨著住戶的增多,用水量的增加,“嗡嗡”聲現在變成了刺耳的嘯叫聲,并且24小時持續不斷。夜晚嘯叫聲最嚴重時,他和家人都不敢在臥室睡覺,有時因為怕吵他們連家都不想回,嚴重影響休息。持續了一年多之久,他還被查出得了神經性耳鳴。醫生分析,這與長時間噪音環境有關。

于是,王先生要求環境監測站對該小區水泵發出的噪音進行檢測,并與開發商協商,要求退房并賠償損失。

【律師點評】開發商構成根本性違約

江蘇南京天煦律師事務所主任田宏律師認為,本案的涉及的主要法律問題有:房屋噪音超標開發商是否構成根本性違約以及購房者可否因此解除購房合同。

房屋噪音超標,開發商構成根本性違約

違約就是指違反了合同和法律規定應承擔的義務。而根本性違約指的就是合同義務人根本性地違反了合同義務,使合同對方訂立合同的目的不能實現。

根本性違約并不僅僅指對合同明確約定的內容的根本違反。因為很少有合同能將合同權利的全部內容詳細列明,很多內容因不言自明,無需在合同中寫明。本案即屬于這種情況,王先生購買住宅是為了居住,因此,保證房屋在包括環境在內的各方面適宜一般人居住,即使不在合同中明確約定,也構成開發商的合同義務。如果經環保部門檢測,王先生房屋內的噪音超過了國家標準,已不能滿足居住條件的話,開發商就構成了根本性違約。

此外,對于已購房的消費者來說,由于現在房價處于上升通道,退房往往會帶來不同程度的經濟損失,因此要求開發商消除噪音源或者是解決噪音問題也不失為一種好的選擇,比如要求更換原有設施降低噪音或進行隔音處理等等。


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